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          城市化進程不宜過快

          作者:袁正國

           

          房地產價格是房地產價值的外在表現,房地產價格的形成是因為它的有用性、稀缺性、有效需求性,房地產需同時具有以上屬性時才有房地產價格。房地產的價格的高低由房地產的價值決定,主要受供求關系影響。

          降息是指銀行利用利率調整,來改變現金流動。當銀行降息時,把資金存入銀行的收益減少,所以降息會導致資金從銀行流出,存款變為投資或消費,結果是資金流動性增加,降息能使購房者的房貸成本降低,從而提高購房者的支付能力,從以往來看,降息一般是出現在經濟滯漲或下行的時間,其結果一般會促進房地產價格的上漲。

          表1  利率變化表

          日期

          活期

          1年期

          2年期

          3年期

          2015-10-24

          0.35

          1.5

          2.1

          2.75

          2015-8-26

          0.35

          1.75

          2.35

          3

          2015-3-1

          0.35

          2.5

          3.1

          3.75

          2014-11-22

          0.35

          2.75

          3.35

          4

          2012-7-6

          0.35

          3

          3.75

          4.25

          2012-6-8

          0.4

          3.25

          4.1

          4.65

          2011-7-7

          0.5

          3.5

          4.4

          5

          2011-4-6

          0.5

          3.25

          4.15

          4.75

          2011-2-9

          0.4

          3

          3.9

          4.5

          2010-12-26

          0.36

          2.75

          3.55

          4.15

          2010-10-20

          0.36

          2.5

          3.25

          3.85

          2008-12-23

          0.36

          2.25

          2.79

          3.33

          2008-11-27

          0.36

          2.52

          3.06

          3.6

          2008-10-30

          0.72

          3.6

          4.14

          4.77

          2008-10-15

          0.72

          3.87

          4.41

          5.13

          2008-10-9

          0.72

          3.87

          4.41

          5.13

          2007-12-21

          0.72

          4.14

          4.68

          5.4

          2007-9-15

          0.81

          3.87

          4.5

          5.22

          上一次連續頻繁調整利率是在2008年,從國家統計局統計數據來看,在調整銀行利率后房價在短期內出現了顯著的上漲,全國商品房平均銷售價格2008年為3800元/平方米,2009年為4681元/平方米,上漲幅度23.18%,全國住宅商品房平均銷售價格(元/平方米2008年為3576元/平方米,2009年為4459元/平方米,上漲幅度24.69%,全國辦公樓商品房平均銷售價格2008年為8378元/平方米,2009年為10608元/平方米,上漲幅度26.61%。

          從2014年11月22日至2015年10月24日以來的4次利率調整,房地產沒有擺脫頹勢,走出困境。

          從房地產供給來看,參考國家統計局統計數據如下表,房地產住宅投資額度在近年保持著較高的投資水平。

          項目

          2014年

          2013年

          2012年

          2011年

          2010年

          2009年

          2008年

          2007年

          2006年

          房地產住宅投資(億元)

          64352.15

          58950.8

          49374.2

          44319.5

          34026.2

          25613.7

          22440.9

          18005.4

          13638.4

          城鎮人口(萬人)

          74916

          73111

          71182

          69079

          66978

          64512

          62403

          60633

          58288

          城鎮化率

          54.77%

          53.73%

          52.57%

          51.27%

          49.95%

          48.34%

          46.99%

          45.89%

          44.34%

          在通過各種政策制度調節手段,未能增加房地產的有效需求,未能讓房地產改變頹勢,說明了當前房地產的需求不易受政策制度的調控,總體原因在于供給過剩。房地產的供給增長速度高于城鎮化人口對房地產的有效需求率,導致房地產供過于求。

          將城鎮化率作為衡量社會發展的重要指標,導致過去幾年粗暴的城鎮化人口增加中對房地產的有效需求率降低。近年來的新農村建設,農村政策較好,交通便利,生活方便,使得近郊農村人口失去對城鎮化轉變的積極性。城市化過快,暴力的城市化,使得對城市的配套設施不充分,城市環境堪憂,空氣污染、噪音污染、粉塵污染、光污染嚴重,使得城市發展出現了瓶頸。電商、快遞業發展迅速,在許多城市邊緣的鄉鎮都有快遞公司,都在電商的有效服務范圍內,使得農村獲得社會的資源更加寬泛快捷,城鄉一體化更加明顯。

          我國當前的城鎮化率在世界范圍內比較起來,還算低,但其城鎮化發展如此快的還絕無僅有,這種快速的城鎮化發展在某段時間減緩,勢必對房地產業、房地產經濟、房地產環境帶來巨大的挑戰。

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