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          經濟觀察:房價上漲壓力難減&nbsp;樓市投資貴在長期

           活動策劃:柯鵬 李和裕

              主持/整理:唐文祺

              嘉賓:陳基強 基強聯行投資管理(中國)有限公司董事總經理

              近日,發改委價格司發布了《一季度住房市場價格形勢分析》,報告從四個方面闡述了全國房價整體仍將繼續上漲的壓力來源:一是從當前宏觀經濟情況看,流動性過剩、人民幣升值對包括房地產在內的資產價格有一定拉動;二是鋼材、人工成本的快速上升,也會推動住房價格的上升;三是近期股市深幅調整,大量資金逃離股市,同時隨著我國經濟增長的放緩,部分生產流通環節也會退出部分資金,在投資渠道狹窄和通貨膨脹率居高不下的情況下,這些資金很可能選擇再次進入房地產市場,而不是存入銀行,從而拉動房價繼續走高;四是居民在等待觀望后也會逐步選擇進入住房市場。市場對于房價上漲壓力的看法不一,本周我們就邀請業內人士與大家交流。

              7大要素決定房價趨勢

              主持人:您如何看待上述房價上漲壓力因素?

              陳基強:最近3個月,我也做了相關的研究報告,有一些方面與有關部門的判斷不謀而合。我認為現在決定我國房價變動趨勢的有7大要素:“十一五”計劃和政策是對經濟發展的一種保證;中國經濟未來5年預計保持GDP年增長7.5%是房地產價格的支撐;年均4%的城市人口增長率是房地產發展的剛性需求;房地產供不應求也促使價格持續上升;房地產是中國有限的投資渠道之一;人民幣升值與通貨膨脹體現了房地產增值保值的功能;宏觀調控將為房地產投資帶來挑戰和機遇。

              房地產并非一個“獨立”的市場。從對歐美國家過去12年的數據分析,GDP與房價的關系是正相關的,房地產市場的表現可視作經濟情況的一種“滯后反映”(一般晚2至3個季度表現出來),而目前中國的形勢也是一樣的。再加上土地供應增長下降(去年土地開發面積僅同比增長0.7%),銷售面積超過竣工面積(已經連續3年),購房者沒有“選擇權”(供求比最好在1.15,這樣購房者可以選擇適合自己的房子)。

              至于房價,從去年四季度到今年一季度的情況來看,調控的效果算是不錯了。但是,從嚴格意義上來講,房價并沒有下跌,哪怕現在珠三角一些城市的房價回落到了去年同期的水平,可你會發現現在的價位和去年的價格支撐點還是連得上的,調控只是把虛漲的部分擠掉。房價僅在一年時間里的“波段”并不顯得十分重要,我們做投資的要看到樓市的長期持續性。

              二三線城市風險須防備

              主持人:您如何看待各大城市的房地產發展?

              陳基強:房地產的區域化特征明顯。一線城市多經過調控洗禮,市場容量大,國家對其樓市的監控也更嚴。二、三線城市則有經濟發展潛力,房價基數也低,據我們統計,去年以來,各大開發商在二、三線城市土地儲備總投資金額約1200億元人民幣。

              但需要指出的是,二、三線城市的市場容量有限,消費力也是要“養”的,“規矩”也不一樣,所以,盡管不少進軍二、三線城市的開發商已累積了不少開發經驗,但城市房地產開發也不能“照抄”。看一個城市是否成熟,主要看經濟增長趨勢,及其是否會有大量“移民”進入,這都是與房價正相關的因素。

              此外,雖然豐富的土地資源和寬松的政策環境帶給轉戰二、三線城市的開發商很多信心,但這種信心將在未來隨著大家的爭相進入而改變。如開發商的涌入可能導致二、三線城市競爭逐漸放大,地價上漲的速度也會加快,導致成本增加,房價上漲,而二、三線城市的居民消費能力相對偏低,過高的房價將會導致居民購買力減弱,房地產出現過剩、難以消化的局面。

              投機時代已一去不復返

              主持人:您對樓市投資又有哪些建議?

              陳基強:調控環境下,投資成本和風險壓力驟然增加,把房產當作投機工具的時代已經一去不復返。前面我也說過,不要看房價在短時間如一年里的波動,如果做投資就要看3至5年的升值潛力。

              對于個人投資者來說,我覺得他們不應該貿然去二、三線城市買房,雖然那里的房價可能很便宜,但是只看到那些城市房價低是錯誤的,因為二、三線城市的二手房市場還不活躍,而對一項投資來說,“變現”能力很重要。

              另外,還要考慮到租賃價值。如在上海,對普通投資者來說,住宅價格已經貴了,倒是有不少沿街商鋪價值被低估,可能成為未來樓市內的“黑馬”;具備實力的話,則可以選擇市中心豪宅,250平方米以上、平層的那種,要按照豪宅標準設計的,在調控影響下此類產品的供應量越來越小,價值則越來越高。

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