美國房地產市場自2013年下半年上行受阻后，一直低迷。進入2015年3月，美國又一年傳統的房地產季正式拉開序幕，并會保持熱度直到8月份。美國房地產市場向來周期性波動，景氣循環。2015年，會是美國房地產市場蓬勃發展的一年嗎？

    種種跡象顯示，美房地產市場正在進入“新常態”。復蘇格局下，美國房地產今年對經濟增長不會有令人驚艷的提振作用。

    房屋開工建筑活動的速度是衡量房地產市場狀況的指標之一，另外的指標還有房價和銷售量。美國房屋市場研究機構CoreLogic發布報告稱，美國1月房屋價格環比上漲1.1％，同比上漲5.7％。最新的房價指數顯示，有四個州上漲幅度達到新高，紐約州上漲5.6％，懷俄明州和得克薩斯州均為8.3％，科羅拉多州9.1％。此外，美國有27個州以及哥倫比亞特區的房價距歷史最高值差距已在10％以內。

    報告預計，房價上漲這一趨勢將從2015年1月持續至2016年1月，漲幅有望達到5.3％。

    此前不久，美國全國房地產經紀人協會也公布了報告，報告顯示，1月美國舊房銷量下降至2014年4月以來的新低，經季節調整按年率計算為482萬套，比前一個月的修正值下降4.9％，比去年同期高出3.5％。當月房屋庫存上升0.5％至187萬套。

    在美國房地產市場，舊房銷量占整個樓市銷量的90％以上。分析人士認為，美國健康的月度舊房銷量為550萬套左右。

    也許用“謹慎樂觀”來形容經濟學家和房地產專家們對2015年美國房地產的走勢比較恰當。CoreLogic經濟學家山姆·卡特(Sam Khater)對《財經》記者排除了房地產“V”型反轉的可能。他說，2015年美國房地產市場會持續復蘇，我們已看到積極因素的匯流，包括就業增長的強勁和消費者信心的不斷高漲。但今年更可能是“L”型復蘇，先是上行一段時間，然后明顯放緩。原因是，明顯缺乏房屋新開工的建筑活動。

    經濟與房地產錯拍

    房地產市場向來為美國經濟提供增長動力，但自2014年下半年以來，二者出現了錯軌。

    一方面，美國經濟如火如荼。3月初，美聯儲發布褐皮書稱，美國大部分地區和領域的經濟活動在1月初至2月中期持續擴張，其中，大部分地區的消費者支出和汽車銷售實現上升。褐皮書稱，大部分地區的薪資壓力溫和。

    美股牛市也熱火朝天地進入第六年。納斯達克指數在3月初重新站在5000點之上，是2000年互聯網泡沫破滅以來首見。

    美元則實現了過去30多年來最迅速的升值行情之一。 3月10日，美元指數升勢凌厲，一度突破98關鍵線，創下12年來新高。與之相比，日元、歐元、澳元和眾多新興市場貨幣皆對美元大幅下行，歐元跌至12年新低，日元則創下8年新低。

    最大的利好是美國非農就業保持強勢增長。美國非農就業已連續12個月保持在20萬人以上的增長，是1994年以來的首次；并連續4個月增長超出市場的預期，顯示出就業市場增長的強勢。

    這些利好數據讓人驚喜也讓人困惑。美聯儲一位不具名官員對《財經》記者解釋說，美國經濟開始領跑背后是全球增長前景的分化，以及政策應對的不匹配。環顧四周，中國經濟放緩，正為通縮壓力而煩悶；歐元區持續數年萎靡不振；日本也在苦苦掙扎；美國則通過漫長而漸進的調整，私營部門債務減記，金融部門自我修復等夯實了經濟的基本面，美聯儲退出量化寬松又引發資金回流，外國投資者在美國債券和貨幣市場尋求收益優勢，加之頁巖革命的助力，使得美國經濟一枝獨秀。

    美國房地產市場卻出現了另一片圖景。2015年1月，美國舊房銷量下降至2014年4月以來的新低，令人失望的還有住房銷售中的占比約為8％的新房銷售。2013年美國新房銷售不佳，銷量為42.9萬套，2014年總銷售量稍有增加，為43.5萬套；美國商務部日前公布的數據顯示，美國1月新房銷售量經季節調整后，按年率計算為48.1萬套，環比下降0.2％。

    2014年美國新屋開工總數為101萬戶，比2013年增長了9％，為2007年以來最高增速，但這個數字仍然低于過去20年150萬戶的平均水平。三年前，美國房價觸底，隨后的兩年房價連續上漲10％，然后在2014年秋季開始漲幅放緩，2014年整體上漲5％左右。

    在短期和長期因素交互疊加下，美國房地產市場反彈乏力。從經濟周期的角度，卡特說，回想2000年前后，股市大規模膨脹，隨后互聯網泡沫破滅，引發了2000年第三、第四季度之后的經濟衰退。因這次危機并非由房地產泡沫引發，所以經濟在短暫衰退后再次起飛；而十年后這一次經濟大衰退的最不尋常之處在于，它是2008年房地產泡沫破滅后的產物。

    經此打擊后，房地產市場數年不振，房屋開工建筑活動是病灶之一。細分下來，多戶型房屋建筑活動的表現可圈可點?？ㄌ卣f，由于多戶型新屋住宅市場在金融危機前未產生過熱，這一市場能得以迅速復蘇，并回到衰退前水平；但單戶型住宅開工建筑活動則在2003年－2007年樓市繁榮時產生大量投機，之后，又被矯枉過正，使得單戶型新屋住宅市場在2008年、2009年左右崩潰。在過去二三年中，單戶型住宅市場一直在緩慢地恢復原氣的過程中。

    結構性的改變正在發生。美國經濟學家丹尼爾·科瑞（Daniel Corrin）對《財經》記者指出，在人口方面，美國戰后“嬰兒潮”一代退場，新千禧一代在2015年進入18歲到34歲的年齡區間，成為美國主要人口群體。而25歲到44歲的人群是形成家庭單位的重要部分，對房地產發展舉足輕重，但長期趨勢是，25歲到44歲的人口占總人口比重在上世紀90年代經歷高點后，逐步縮小，而在未來的20年，美國住房的需求量將主要由這個人群決定。

    沃頓商學院教授約瑟夫·吉尤科(Joseph Gyourko)則從住房擁有意愿的角度解讀了這樣的現象。他對《財經》記者說，與美國房地產繁榮期的高點相比，現在人們的住房擁有意愿偏低，住房擁有率從那時的69％降到現在的64％，至少今年，這個局面不會太大的有改觀。

    在美國就業強勁的大背景下，就業增長會帶來住房需求的增加，但吉尤科相信，這些住房需求方都會成為租房客而非買家。一方面，人們的產權心理發生了變化，特別是在美國新一代的年輕人心中，擁有住房不再被看作是財富增長的途徑——他們見證了房價大跌，不想重蹈覆轍。

    這幾乎相當于簡單的算術題，美國有1.2億個家庭單位，美國住房擁有率從峰值69％下降5個百分點，就意味著，若每個百分點有120萬家庭單位的話，現在比69％的住房擁有率時減少了600萬個房主。吉尤科認為這一比率不會發生逆轉，因此房主數量今后也不會有顯著增長。

    現在的房地產市場狀況在吉尤科看來，更準確地反映了上一個周期前的常態，也因此這種狀況會持續更久，而十年前左右的房地產市場大繁榮才是不太正常的。

    希望推手

    在供需法則上，也不全是壞消息。美國房地產市場積極的跡象隨春天的土壤而松動，開始孕育希望。

    美國經濟大衰退后，房地產市場難有起色的一個持續性挑戰是，家庭單位形成的減少和推遲，這對住房的需求有實質性的負面影響。

    在長達七年家庭單位形成的低速增長后，2014年第三、第四季度美國家庭增加了130萬，創下自1981年以來的最高?？ㄌ卣J為目前這兩個季度的增長會有怎樣的影響還有待觀察，但這畢竟是真實的增長。

    失業率長期高居不下是宏觀層面近年來拖累美國房地產市場復蘇的主要制約。形勢慢慢變得有起色，過去12個月，美國共增加非農就業人口330萬，是2000年3月以來的最高。而新出籠的2月失業率數字則讓人非常驚喜，2月失業率從1月的5.7％進一步下降5.5％，是2008年以來的最低。

    科瑞說，雖然就業市場還有諸多不盡如人意之處，如數以百萬計的長期失業者被剔除出了勞動力的范疇，勞動參與率在下降，就業質量也在下降，但就業市場確實在繼續改善，并逐步向美聯儲預計的充分就業目標靠近。

    也許現在只是時間上的問題，就業市場對房地產市場的積極影響會逐步顯現。尤其當房價的反彈效應過后，能真正驅動價格穩定上漲的，是就業增長。有研究發現，美國房價上漲最快的城市，并非那些受到房產泡沫破裂打擊最重的，而是就業增長更快的。在10個美國每年房價增長最快的城市中，有9個的就業增長年化率至少在2％；與此對應，在10個美國房價增長最慢的城市中有6個房價下跌，幾乎無一幸免地被就業停滯所困擾。

    現實中，美國許多地區的房屋供不應求，是推高房屋售價的重要原因。在就業增長之外，收入水平如果能持續增長，房屋供應緊張的狀況才會得到真正的緩解。

    在房地產泡沫破裂后的最初幾年，房地產業抖擻精神，把主要精力集中投在更多的實惠的多戶型房屋住宅上，但近來此類住宅的需求已趨于平緩，房屋價格的上漲也已放緩。建筑商于是轉而放眼于需求相對更大的單戶型住宅，而買家則只是一些能付起百萬美元以上的高收入人群。

    房地產的現實邏輯困境是，住房庫存緊張影響銷售，而房價上漲又將首次購房者排除在外。但就業市場進一步改善帶來的曙光是，員工時薪增速會隨之加快。

    2015年2月，美國私營部門員工平均小時工資同比上漲2％。過去5年以來，其平均時薪增幅基本維持在2％左右。美國社保管理局的數據顯示，在所有的美國勞動者中，有39％的人年薪低于2萬美元、52％的人年薪低于3萬美元、63％的人年薪低于4萬美元、72％的人年薪低于5萬美元。社會平均薪酬水平一直得不到提升，使購房變得可望而不可即。

    在企業層面，包括沃爾瑪、星巴克等大型企業已調高員工時薪以吸引和留住員工；在政府層面，2015年伊始，美國有19個州提高了其最低工資標準，此舉將有助于提高收入增長幅度，特別是對低收入者而言尤其如此。

    能夠幫助中低收入者減輕住房負擔的還有按揭利率。但在過去四年中，尤其是2014年按揭利率讓人捉摸不定——在利率會上漲的共識下，2014年按揭利率從年初的4.7％降到了年底的4％左右。而在過去20年中，30年期固定按揭利率的平均水平是6.14％。

    吉尤科樂觀地認為，2015年的按揭利率不會像在2014年一樣不可捉摸。在美聯儲開始增加政策利率后，吉尤科說，按揭利率會有一些上漲，但數據顯示利息的溫和變化不會對住房需求有大的影響，的確有一部分需求會被擠出，但對市場不會有抑制。

    在政策層面上，2015年一系列防止過度調控政策變化開始實行，以期幫助大量潛在的借貸者跨過首付的門檻。美國聯邦住房金融局(FHFA)就在去年年底表示著手制定相關政策，以拉動美國房貸業務增長?！皟煞俊币餐瞥隽艘缘椭?％的首付比例收購銀行的房屋貸款。盡管3％的首付規則會有多誘人尚待時間檢驗，但2015年顯然將是美國公私合力使借貸更容易的一年。

    確保2015年房屋銷售的三大動力除了強勁的就業增長、低按揭利率外，最重要的一條是消費者信心十足?？ㄌ卣f，油價與消費者信心之間有緊密的相關性。過去的半年多時間中，油價下跌使消費者信心飆升，其飆升程度與五年的就業增長所激發的消費者信心等量。而消費者信心又直接與新屋銷售聯動，所以，新屋銷售增加可期。